Cijene nekretnina vrtoglavo rastu, no malo tko je zagrebao ispod površine i otkrio koliko je hrvatski građevinski sektor zapravo učinkovit!
Saša Perko, magistar inženjer građevinarstva, otkriva koliko je građevina u Hrvatskoj neproduktivna, ali otkriva i podatke koliko se u Hrvatskoj gradilo prije dva desetljeća, a koliko danas. Također, u Hrvatskoj ne postoji ni digitalna strategija.
Iako su mnogi uvjerenja da se gradi na sve strane i da je novih stanova više no ikada – situacija je zapravo sasvim drugačija. Istina je da građevina u Hrvatskoj nije produktivna, no krenimo s time što to znači! Produktivnost pokazuje koliko proizvoda (npr. objekata ili kvadrata) ostvarujemo uz određene resurse. Visoka produktivnost znači brže, kvalitetnije i ekonomičnije radove, dok niska ukazuje na sporiji napredak, veće troškove i slabiju konkurentnost.
„Građevina u Hrvatskoj je neproduktivna jer se oslanja na zastarjelu tehnologiju gradnje, spore administrativne procese u javnoj upravi, ima često neangažirane i nekvalificirane zaposlenike, a premalo se ulaže u inovacije i edukaciju. Projektna dokumentacija se radi samo zbog ishođenja dozvole, a ne sa ciljem izrade najboljeg mogućeg rješenja za investitora. Od posljednje krize došlo je do velike fragmentacije tržišta, pri čemu su velike kompanije, koje su bile spremne ulagati značajna sredstva u edukaciju zaposlenika i inovacije, doslovno nestale. Nažalost, više od 50.000 kvalificiranih radnika otišlo je u inozemstvo, što je rezultiralo gubitkom stručnosti i know-howa koji se godinama stjecao. Administrativni procesi postali su izrazito spori – za građevinsku dozvolu ponekad se čeka duže od godinu dana. Fokus je i dalje previše na najnižoj cijeni – javne nabave favoriziraju cijenu umjesto kvalitete i učinkovitosti, što dugoročno stvara brojne probleme“, pojašnjava nam Saša Perko, magistar inženjer građevinarstva.
Kako bi postali produktivniji, potrebno je donositi odluke koje će utjecati na cijeli projektni ciklus – od pripreme projekta, projektiranja, gradnje, pa sve do održavanja građevine, što je često zanemareno. Svaka faza može se ubrzati; boljom pripremom projekta može se skratiti gradnju za mjesece i uštedjeti značajne iznose novca. Automatizacijom i digitalizacijom mogu se ubrzati procesi, ali najprije ih treba detaljno specificirati. Iako zvuči nevjerojatno, u Hrvatskoj su 2007. izgradili više stanova nego danas.
„Tako je, paradoksalno je da cijene nekretnina i dalje rastu, ali razlog je vrlo jednostavan: premalo gradimo! 2007. godine smo na razini RH proizvodili 25.600 stanova/godišnje, a 2023. je to bilo 16.552. Na razini Zagreba su brojke još kritičnije: 2007. smo proizveli 8.895 stanova, a 2003. godine samo 2.945. To je više od 3 puta manje stanova! Kako nam cijene neće rasti, ako je ponuda tako niska? Bojim se da se situacija neće značajno promijeniti u budućnosti, s obzirom na restriktivniji GUP koji nam dolazi“, otkriva nam Perko iz grupacije DOMinvest koji se čudi da u Hrvatskoj i dalje nemamo digitalnu strategiju.
„Digitalna strategija je plan koji definira primjenu digitalnih tehnologija, poput BIM-a (Building Information Model tehnologija) i AI-a (umjetna inteligencija), za povećanje učinkovitosti i kvalitete u građevinarstvu. Hrvatska je nema zbog sporog usvajanja novih tehnologija; općenito smo društvo koje ne voli promjene. Također, problem je i nedostatak sredstava za ulaganje u edukaciju te spora tranzicija sa starih tehnologija na nove. Mnoga poduzeća, posebno manja, ne bi mogla izdržati prelazak na novu tehnologiju i vjerojatno bi propala, a sektor već ionako pati od manjka stručnjaka i zaposlenika. U posljednje vrijeme pokrenute su neke inicijative za digitalizaciju. Primjerice, Centar za digitalnu izgradnju Hrvatske radi odličan posao, a nedavno su s Algebrom potpisali strateški sporazum za pokretanje programa edukacije o BIM-u. Ako država ne donese konkretnu strategiju i plan za digitalizaciju, i dalje ćemo imati samo pojedinačne pokušaje koji neće moći značajnije utjecati na industriju“, objašnjava Perko te dodaje.
„Digitalizacija značajno pomaže građevini jer nije ograničena samo na BIM ili AI, već obuhvaća i druge alate za praćenje rada gradilišta i organizaciju procesa. Ključne prednosti digitalizacije su brža i jednostavnija komunikacija, preciznije praćenje i evidentiranje gradnje te povećanje kvalitete. Omogućuje ubrzanje procesa, smanjenje pogrešaka i skraćivanje projektnih ciklusa, što rezultira bržim dolaskom naših proizvoda (građevina) na tržište i nižim troškovima zbog dva razloga – manjeg utroška resursa (vremena, energije, ljudi) i povećanja ponude na tržištu“, govori ovaj stručnjak koji se nada promjenama u sektoru građevine.
Građevinski sektor je, prema Eurostatovoj statistici, danas 9% manje produktivan nego 1995. godine, unatoč tome što na gotovo svakom gradilištu imamo kranove, bagere, bolje alate i mobitele koji tada nisu bili toliko uobičajeni. Iako ručno, tada se radilo više. Brojni građevinari smatraju i da problem leži u nedovoljnoj angažiranosti zaposlenika.
Saša Perko, direktor grupacije tvrtki DOMinvest, često govori o problemima u ovom sektoru. Cilj mu je da se naprave ključne promjene koje bi napravile razliku. Iako pomaka u zadnjih deset godina ima, one su prema mišljenju ovog stručnjaka izuzetno spore. Zbog toga teško da bi u bližoj budućnosti cijene nekretnina mogle padati. Ako bi zakonodavac utjecao na ubrzanje administrativnih procesa, potaknuo veću odgovornost među projektantima i izvođačima, inicirao donošenje digitalne strategije, poticao edukaciju i inovativnost, a ponajprije ostanak teško stečenog znanja u sektoru, možda u narednim godinama doživimo manje povećanje cijena nekretnina.
FOTO i grafike: DOMinvest grupa
REDAKCIJA
Dorijan Elezović
